項目概況
物業管理服務項目招標項目的潛在供應商應在線上獲取招標文件,并于2025年01月07日 09時00分（北京時間）前遞交投標文件。


一、項目基本情況
項目編號：JH24-210100-14437
項目名稱：物業管理服務項目
包組編號：001
預算金額（元）：1800000
最高限價（元）：1800000
采購需求：查看
服務需求 1.項目基本情況
1.1物業情況
物業名稱物業地址物業管理服務項目沈陽市皇姑區昆山中路26號 沈陽市皇姑區遼河街65號 沈陽市沈河區九緯路46號
1.2 采購人提供供應商使用的場地、設施、設備、材料等
（1）采購人可提供的辦公室、值班室及室內設施設備清單
場地數量設施設備、材料等安保值班室沈陽市教育研究院主院：2間 沈陽市教育研究院(遼河辦公地)：2間 沈陽市教育研究院(北二經街辦公地）：1間水、電源、手臺、安保設備維修值班室沈陽市教育研究院主院：1間 沈陽市教育研究院(遼河辦公地)：1間 沈陽市教育研究院(北二經街辦公地）：1間水、電源、工具
（2）維修工具、維修所需要材料費用由采購人負責。
（3）采購人提供苗木。
（4）采購人提供食堂，餐費由供應商自理。
（5）采購人提供消耗品。
2.物業服務范圍
服務地點：沈陽市教育研究院主院
（1）物業管理（建筑物）
名稱明細服務內容及標準總面積建筑面積（㎡）服務面積：院區面積1.3萬平方米；樓宇總建筑面積1.4萬平方米（1棟4層主樓、棟4層培訓樓、1 棟6層電教樓）。見“3.4公用秩序維護服務”需保潔面積（㎡）1.4萬平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”門窗門窗總數量（個）及總面積（㎡）門：160扇；窗戶：190個；門窗總面積1600平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”地面總面積（㎡）6萬余平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”內墻飾面總面積（㎡）24萬平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”頂面總面積（㎡）1萬平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”外墻總面積（㎡）8000余平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”會議室室內設施說明會議桌、會議椅、投影機、話筒見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”會議室數量（個）及總面積（㎡）大小會議室12個；總面積1000余平方米見“3.3保潔服務”報告廳室內設施說明會議桌20張、會議椅300余個、大屏幕1個、投影機1個、話筒10余個見“3.3保潔服務報告廳數量（個）及總面積（㎡）1個；總面積500余平方米見“3.3保潔服務衛生間衛生間數量（個）及總面積（㎡）男女衛生間28個；總面積1120平方米見“3.3保潔服務垃圾存放點各垃圾存放點位置、面積（㎡）及數量（個）東側北側12個；面積50平方米見“3.3保潔服務車位數地面車位數300余個見“3.4公共秩序維護服務“車行/人行口車行口1個見“3.4公共秩序維護服務“人行口1個見“3.4公共秩序維護服務“設施設備（可另行附表）電梯系統客梯1部;額定載重量1150KG;在質保期內見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”空調系統15組多聯機空調見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”采暖系統集中供暖，暖氣190組見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”給排水系統二次加壓給水設備1組；排水井30個見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”消防系統滅火器300余個見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”安防系統100余個點位見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”供配電系統自維變電箱1個見“3.2公用設施設備維護服務”
（2）物業管理（室外）
名稱明細服務內容及標準室外面積2萬平方米見“3.3保潔服務”見“3.4公共秩序維護服務”綠化8000平方米見“3.3保潔服務”路燈、草坪燈、音箱路燈20個；草坪燈30個；音箱1部見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”消防栓28個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”垃圾箱30余個見“3.3保潔服務”室外配電箱1個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”監控65個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”指示牌、顯示屏指示牌100個、顯示屏3個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”服務地點：沈陽市教育研究院(遼河辦公地)
（1）物業管理（建筑物）
名稱明細服務內容及標準總面積建筑面積（㎡）服務面積：院區面積2400平方米,有獨立的庭院；樓宇為四層磚混結構建筑，總建筑面積約5000平方米。院內設有停車位和車庫見“3.4公共秩序維護服務”需保潔面積（㎡）7000余平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”門窗門窗總數量（個）及總面積（㎡）門：56扇；窗戶：136個；門窗總面積900平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”地面總面積（㎡）2.5萬余平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”內墻飾面總面積（㎡）8萬平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”頂面總面積（㎡）4000余平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”外墻總面積（㎡）3000余平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”會議室室內設施說明會議桌、會議椅、投影機、話筒見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”會議室數量（個）及總面積（㎡）大小會議室6個；總面積300余平方米見“3.3保潔服務”衛生間衛生間數量（個）及總面積（㎡）男女衛生間11個；總面積550平方米見“3.3 保潔服務”垃圾存放點各垃圾存放點位置、面積（㎡）及數量（個）北側東側6個；面積30平方米見“3.3保潔服務”車位數地面車位數50余個見“3.4公共秩序維護服務”車行/人行口車行口1個見“3.4公共秩序維護服務”人行口2個見“3.4公共秩序維護服務”設施設備（可另行附表）空調系統壁掛式空調見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維修養護服務”采暖系統集中供暖，暖氣136組見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維修養護服務”給排水系統排水井10個見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維修養護服務”消防系統滅火器60個見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維修養護服務”安防系統50余個點位見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維修養護服務”供配電系統自維變電箱1個見“3.2公用設施設備維護服務”
（2）物業管理（室外）
名稱明細服務內容及標準室外面積5000平方米見“3.3保潔服務”“3.4公共秩序維護服務”綠化1000平方米見“3.3保潔服務”路燈10個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”垃圾箱10個見“3.4保潔服務”室外配電箱1個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”監控40個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”指示牌、顯示屏指示牌50個、顯示屏1個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”
服務地點：沈陽市教育研究院(北二經街辦公地）
（1）物業管理（建筑物）
名稱明細服務內容及標準總面積建筑面積（㎡）服務面積：院內面積500平方米；樓宇總建筑面積4200平方米。見“3.4公共秩序維護服務”需保潔面積（㎡）1300余平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”門窗門窗總數量（個）及總面積（㎡）門：40扇；窗戶：60個；門窗總面積440平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”地面總面積（㎡）1500平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”內墻飾面總面積（㎡）3000平方米見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”會議室室內設施說明會議桌、會議椅、投影機、話筒見“3.2公用設施設備維修養護服務”“3.3保潔服務”會議室數量（個）及總面積（㎡）大小會議室4個；總面積200余平方米見“3.3保潔服務”衛生間衛生間數量（個）及總面積（㎡）男女衛生間4個；總面積230平方米見“3.3保潔服務”垃圾存放點各垃圾存放點位置、面積（㎡）及數量（個）北側東側1個；面積8平方米見“3.3保潔服務”車位數地面車位數10個見“3.4公共秩序維護服務”車行/人行口車行口1個見“3.4公共秩序維護服務”人行口1個見“3.4公共秩序維護服務”設施設備（可另行附表）電梯系統客梯1部；在質保期內見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”空調系統壁掛式空調見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”采暖系統集中供暖，暖氣60組見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”給排水系統排水井5個見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”消防系統滅火器20個見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”安防系統10余個點位見“3.4公共秩序維護服務”“3.2公用設施設備維護服務”
（2）物業管理（室外）
名稱明細服務內容及標準垃圾箱5個見“3.3保潔服務”監控4個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”指示牌指示牌10個見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”3.物業管理服務內容及標準
物業管理服務包括基本服務、公用設施設備維護服務、保潔服務、公共秩序維護服務、食堂管理服務等。
3.1 基本服務序號服務內容服務標準1目標與責任結合采購人要求及物業服務實際情況，制定年度管理目標，明確責任分工，并制定配套實施方案。
2服務人員要求
（1）每季度至少開展1次崗位技能、職業素質、服務知識、客戶文化、綠色節能環保等教育培訓，并進行適當形式的考核。
（2）根據采購人要求對服務人員進行從業資格審查，審查結果向采購人報備。
（3）服務人員的年齡、學歷、工作經驗及資格條件應當與所在崗位能力要求相匹配，到崗前應當經過必要的崗前培訓以達到崗位能力要求，國家、行業規定應當取得職業資格證書或特種作業證書的，應當按規定持證上崗。
（4）如采購人認為服務人員不適應崗位要求或存在其他影響工作的，可要求供應商進行調換。如因供應商原因對服務人員進行調換，應當經采購人同意，更換比例不得超過本項目服務人員總數的20%。本項目服務人員不得在其他項目兼職。
（5）著裝分類統一，佩戴標識。儀容整潔、姿態端正、舉止文明。用語文明禮貌，態度溫和耐心。
3保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度內容應當包括但不限于：①明確重點要害崗位保密職責。②對涉密工作崗位的保密要求。
（2）根據采購人要求與涉密工作崗位的服務人員簽訂保密協議。保密協議應當向采購人報備。
（3）每季度至少開展1次對服務人員進行保密、思想政治教育的培訓，提高服務人員保密意識和思想政治意識。新入職員工應當接受保密、思想政治教育培訓，進行必要的人員經歷審查，合格后簽訂保密協議方可上崗。
（4）發現服務人員違法違規或重大過失，及時報告采購人，并采取必要補救措施。
4檔案管理
（1）建立物業信息，準確、及時地對文件資料和服務記錄進行歸檔保存，并確保其物理安全。
（2）檔案和記錄齊全，包括但不限于：①采購人建議與投訴等。教育培訓和考核記錄。保密、思想政治教育培訓記錄。②公用設施設備維護服務：設備臺賬、設備卡、使用說明、維保記錄、巡查記錄、設施設備安全運行、設施設備定期巡檢、維護保養、維修檔案等。③秩序維護服務：監控記錄、突發事件演習與處置記錄等。④保潔服務：工作日志、清潔檢查表、用品清單、客戶反饋表等。⑤其他：客戶信息、財務明細、合同協議、信報信息登記、大件物品進出登記等。
（3）遵守采購人的信息、檔案資料保密要求，未經許可，不得將建筑物平面圖等資料轉作其他用途或向其他單位、個人提供。
（4）履約結束后，相關資料交還采購人，采購人按政府采購相關規定存檔。
（5）根據采購人要求明確對分包供應商的要求，確定工作流程。
（6）明確安全管理責任和保密責任，簽訂安全管理責任書和保密責任書。
（7）開展服務檢查和監管，評估服務效果，必要時進行服務流程調整。
（8）根據工作反饋意見與建議，持續提升服務品質。
5服務改進
（1）明確負責人，定期對物業服務過程進行自查，結合反饋意見與評價結果采取改進措施，持續提升管理與服務水平。
（2）對不合格服務進行控制，對不合格服務的原因進行識別和分析，及時采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發生。
（3）需整改問題及時整改完成。
6重大活動后勤保障
（1）制訂流程。配合采購人制訂重大活動后勤保障工作流程，需對任務進行詳細了解，并根據工作安排制定詳細的后勤保障計劃。
（2）實施保障。按計劃在關鍵區域和重點部位進行部署，確保任務順利進行，對活動區域進行全面安全檢查，發現并排除安全隱患，對車輛進行有序引導和管理，確保交通安全暢通，以禮貌、專業的態度對待來賓，展現良好形象。
（3）收尾工作。對現場進行檢查，做好清理工作。
7應急保障預案
（1）重點區域及安全隱患排查。結合項目的實際情況，對重點部位及危險隱患進行排查，并建立清單/臺賬；應當對危險隱患進行風險分析，制定相應措施進行控制或整改并定期監控；隨著設施設備、服務內容的變化，及時更新清單/臺賬，使風險隱患始終處于受控狀態。
（2）應急預案的建立。根據辦公樓隱患排查的結果和實際情況，制定專項預案，包括但不限于：火情火警緊急處理應急預案、緊急疏散應急預案、停水停電應急預案、有限空間救援應急預案、高空作業救援應急預案、惡劣天氣應對應急預案等。
（3）應急預案的培訓和演練。應急預案定期培訓和演練，組織相關崗位每半年至少開展一次專項應急預案演練；留存培訓及演練記錄和影像資料，并對預案進行評價，確保與實際情況相結合。